昨天看了几套七宝的二手房

中介跟我说,他有个客户,今年5月定了一套万科xx美地的房子,124㎡,637w,现在房子还没过户,已经涨了快100w

翻了一下七宝最近几年二手房成交均价、成交量,周边板块中,它均价最高

而且,成交量还连年上涨

我看着从房顶飞过的飞机,有点懵

这什么 神奇 地方

七宝,香在哪

首先,肯定是学区我同事兔兔,今年刚置换成功,从九亭搬到七宝,不为别的,就是为了好学校七宝的学区有多强大?只占闵行面积5.7%的七宝,却成了整个闵行教育资源最密集的地方

图中红色,就是教育资源集中区域,也就是七宝

小学里面:公办第一梯队有,明强小学,民办第一梯队有,七宝外国语小学、协和双语小学

初中第一梯队有,上宝中学;高中第一梯队的七宝中学,本来是“四校+八大”里面的八大之一但这几年势头非常猛,不仅远远甩开其他“七大”,还猛追四校,在大部分家长心中,七宝和四校,已经是一个级别

2019年上海高中的九校综评,来源:知乎@昨日烈阳

关于七宝汇宝广场的信息

总的来说,七宝包揽了全区各阶段最好的学校

关于七宝汇宝广场的信息

没有小孩的,为什么也爱七宝

公司还有两个同事,还没小孩,但依然爱七宝

她们一个住莘庄,一个住松江,一有时间,就会去七宝吃饭、逛街,七宝万科广场、龙城购物广场、乐购、汇宝...

一个仅仅21平方公里的土地上,带上板块边上的宝龙广场,竟然有6大商圈,而且这里离徐家汇很近,北靠大虹桥、南接莘庄,区位好,周边板块都是客群不仅量多,而且商场还很好逛,比如七宝万科广场,是上海西南全维度家庭娱乐购物中心,不仅多业态、多潮牌,还在细节融入了很多人性化设计七宝的商业能级,确实不止考虑七宝当地,客群基本可以分为3级:从七宝以及周边区域开始,辐射闵行周边区域,乃至上海市中心城区的范围我们可以看到,七宝的商业发达,且分布平衡,无论你从哪到七宝,或者从中心去七宝任何地方,都有商业街可以逛而且,这里有的不仅仅是商业

在七宝的东部、南部,还分布有闵行文化公园、闵行体育公园、热带风暴水上乐园、银七星滑雪场,所以,我们不仅能在这里逛吃,还能游乐休闲这种餐饮、休闲、体育、游乐复合化所带来的丰富体验和满足感,让七宝成了一块巨大的人口磁铁“来这玩”、“来这住”,成了越来越多人的选择

所以七宝,做对了什么?

出名开发,要趁早

我们能找到很多七宝成功的原因但很多人不知道的是,其实七宝的今天,做的最对的一件事就是开发的够早

七宝从1992年就开始开发

1992以来,七宝镇批租土地8000多亩,房屋建筑面积共有550万平方米;1993-2000年,七宝镇的房地产增长率达到80.3%

这时候,七宝镇的总人口,从2.83万人增加到2000年的12.18万人;同期城市化水平,也由32.4%提高到了87.6%客观的说,这段时期,我们看到了房地产开发在城市化进程中的正面影响我们看看其他板块都什么时候开始的,比较早的有,1998年的莘庄、1997年的九亭,1996年的真如其他大部分中外环区域的开发,都是在2000年、2005年左右才开始的从这点来看,七宝领先了整整十几年,这也是为什么我们看到无论是住宅,还是各类配套,七宝都更加成熟

除了开发够早,七宝还做对了一件事

1999-2000年,七宝将板块内原本的“一”、“二”、“三”排序的产业结构,变成了“三”、“二”、“一”

翻译过来,就是将原本的第一产业置后,将服务业放在第一位

不是说发展农业不好,我们国家本身就是一个农业大国,只是在一个离上海市区这么近的地区,发展商业带来的价值,远比农田来的高

而且2000年,是什么时候?正是国家开始大力发展第三产业的时候,各类政策、资源都在往第三产业倾斜把握住发展时机的七宝,顺风而起,第三产业不断壮大,所以从1995年-2005年,我们能看到七宝的各大商业购物中心相继开业

➤ 七宝镇的商业街自古就有

➤ 1995年,政府主导开建了七宝商城

➤ 1999年,针对居民日常消费的乐购开业

➤ 2005年,龙城购物中心商圈面世

➤ 2006年,汇宝商业广场,扭转商业一路向北,回归七宝中部

以七宝古镇为原点,我们可以看到七宝的商业曾经一路向北,直到2006年汇宝商业广场,七宝的商业才回归中部后期2016年的七宝万科广场,以及在建的万科七宝国际,都在七宝的中部地带我们现在坐803路公交,在“七宝站”下,还能看到很多鞋帽服饰的专卖店,这都是乐购商业中心淘汰了一批农贸批发市场之后,才出现的新业态

都是那个年代留下的

还有一点,很多人不知道有一个开发商,在七宝发展历程中,也扮演了一个特殊的角色

万科

1992年,万科决定打进上海市场,第一个项目就是“万科城市花园”给大家标一下当时万科拿的这块地的体量有多大

王石就在七宝距离飞机跑道1300米的一片稻田里,叉着腰连说几声“好”,就下决心买下这个34.13公顷的农田几乎占到整个七宝的1/5,而且处在七宝中间核心位置,可以说它开发的好坏,直接影响整个板块的发展,我们看看万科是怎么做的

那时候,中央对房地产市场进行宏观调控,因为那时候高档产品进入饱和状态,中档产品紧缺,于是万科就决定开发中档产品

万科获得万科城市花园的开发权之后,王石看到,深圳华侨城设计规划的很好

于是他就邀请华侨城的规划者,新加坡的建筑大师孟大强先生到上海进行总体规划

孟先生在整体规划中,把人与自然、环境之间的协调放在首位,在上海首次引入围合、人车分流的概念【1】

产品一出来,就算是在飞机下居住,也异常火爆,销售员需要两个手拿起电话接听,每个销售员每天要接待数十名客户,忙的连吃饭时间都没有

万科之后,有40多家房地产公司进入七宝,这使七宝镇的城市界面在短短2、3年时间里面发生巨大变化

为什么是七宝?为什么七宝可以开发的这么早?为什么大家都选择七宝?为什么是七宝?现在我们走在七宝老街上,会看到一条叫蒲汇塘的河

蒲汇塘,来源:美篇,阳洋

这是一条有故事的河

在蒲汇塘和横沥港交汇的地方,就是七宝老镇的发源地

七宝老街,在明清进入鼎盛时期,从地图上可以看到它得天独厚的水域交汇的位置,在漕运发达的古代,这里成了上海联结江浙地区的商贸中心相当于现在陆家嘴

有一段古文:居民繁庶,商贾骈集、文儒辈出....

这里应该诞生过上海最早一批富豪,我看到过一个这样的小细节,让我看到了当时七宝的城市地位明朝的时候,七宝镇分属华亭、上海、青浦三县分治,一个镇为什么会被三个县管

就因为经济太发达从明清开始,七宝成了赋税重地,“田赋百万,非一令所能经理”【1】

所以七宝,不仅仅只有我们看到的有些过时的古镇商业,它从很早很早开始就有了商业练习,就像韩国偶像团体里的“练习生”不同的是,它一直在练习怎么成为一个区域的商业中心

在2000年9月和2002年2月,七宝分别进行了两次改造整治重建后的七宝老街被修复为明清风格的步行街,并保留原有沿街店铺的特征,南北共长368米北大街有门面房64间以经营小商品、小礼品为主的,南大街有门面房48间以经营食品小吃为主的商业布局后期还加入了一些传统特色场馆,比如:张充仁纪念馆、蟋蟀馆、纺织厅、解元厅,传统文化氛围,走进就能感受到【3】这里成了现代商业和古街旅游交汇点

时间回到现在看看这里的拿地情况七宝的土地供应非常少,还记得今年8月的那块地吗这是近几年七宝唯一推出的地块,最后被旭辉融信拿了闵行七宝镇古美北社区S110501单元27-01地块,成交楼板价54814元/㎡,溢价率40.54%

因为无需自持,所以真实溢价率应该在32%左右,估摸着这块地的产品很快也要和大家见面了这样的楼板价,我们可以粗略用“土地成本占房价40%-60%”、”楼板价x1.85“估算一下,这块地之后的项目均价可能在91356元/㎡-101405元/㎡,突破10w

七宝,真的越来越贵了准备离开七宝的时候,我对着小区外立面拍张照片

万科城市花园外立面

我问中介小哥,这里的窗户怎么不太一样小哥说,七宝为了给小区降噪,把这里每一户的每一扇窗户都换成了3层厚的隔音玻璃,而且不光窗户,连带包裹窗户的周边墙体都被重做了所以这些窗户看起来不像是安上去的,像是“长”在墙里的,而且小区的外立面也都被重新粉刷过一遍哪怕是发展了很久很久,它并没有任由自己旧下去,依然在不断的改变、不断的更新,哪怕是一个20多年的老小区我想这才是七宝最贵的地方吧

以上为正文,来自真叫卢俊团队

本文参考资料:【1】《万科争夺战》,作者:陆新之【2】《蒲溪小志》,作者:(清)顾传金【3】《上海近郊商业中心的形成与演进研究》,作者:孙洁

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